TAHLİYE DAVALARI
Tahliye davalarında kiraya veren kanuna belirletilen sebepler ile kiracıyı taşınmazından tahliye edilmesini sağlamak amacıyla açılmaktadır. Belirli süreli kira sözleşmeleri ve belirsiz süreli kira sözleşmeleri olmak üzere iki şekilde yapılabilmektedir. Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sona ermesi halinde sözleşme sona erecektir. Belirli süreli sözleşmeler de sürenin bitiminden en az 15 gün önceden kiracıya sözleşmenin sona erdiğine dair bildirimde bulunulmalıdır. Kiracıya bildirim de bulunulmadığı takdirde ise sözleşme aynı koşullarda 1 yıl uzamış sayılacaktır. Belirsiz süreli sözleşmeler de sözleşmenin fes edilebilmesi için kanunda belirletilen yasal fesih dönemlerine uyularak feshedilebilecektir.
BİLDİRİM YOLU İLE KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHEDİLMESİ
Türk borçlar kanunu 347-348. Maddeleri gereğince yapılacak tek taraflı olarak fesih bildirimi söz konusu kira ilişkisini sona erdirmeye yetecektir. Ancak, sürelerin hesaplanmasında kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli yapılıp yapılmadığını dikkate alınmalıdır. Bu nedenle herhangi bir hak kaybına uğranılmaması için uzman bir avukattan hukuki destek talep edilmelidir.
Önemle belirtilmelidir ki; ilgili yasa hükümleri gereğince konut ve iş yeri kiralarında “kural olarak” 10 yıllık uzama süresi dolmadan kiraya verenin söz konusu kira sözleşmesini feshetme hakkı bulunmamaktadır. 10 yıllık sürenin sona ermesinin ardında ise kiraya veren, yeni kira yılının başlangıcından en az 3 ay önceden yazılı bilirimde bulunarak herhangi bir neden gösterilmeden kira sözleşmesini feshetmesi mümkündür. Taraflar yeni kira başlangıcından en az 3 ay önceden bildirim süresini daha önce yapılması şartını kararlaştırabilirler.
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin sürenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla 1 yıl için uzamış sayılır.
KİRA BEDELLERİNİN SÜRESİNDE ÖDENMEYEN KİRACILAR BAKIMINDAN TAHLİYE DAVASI
Kiracı aynı kira yılı içerisinde kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle kiralayanın kiracıya iki haklı ihtarda bulunmuş olması halinde kiralayan kira sözleşmesini feshetme mümkün hale gelecektir. Şartları :
- Aynı kira yılı içerisinde yer alması
- İki farklı aya ait olması
- Kira bedelleri muaccel olmuş olması gerekmektedir.
Kiracının tahliyesi için diğer bir yol ise kiracıya karşı tahliye davası açmaksızın tahliye talepli icra takibi başlatılabilir. Tahliye talepli icra takibi başlatıldıktan sonra kiracıya ödeme emri gönderilir. Ödeme emri tebliğ alındıktan sonra yasa süresi içinde itiraz edilmezse 30 gün içerisinde kira bedelini ödemesini aksi takdirde tahliye edileceği yazmaktadır. Borçlu (kiracı) süresi içerisinde itiraz etmesi durumunda takip durur, 30 gün içerisinde tüm masraflar dahil olmak üzere kira bedelini ödemesi durumunda tahliye edilemez.
Türk borçlar kanunu 315 uyarınca muaccel olan kira bedelini zamanın da ödenmezse ise kiraya veren ihtarname yoluyla kiracıya kira bedelinin ödenmesi için 30 günlük süre verir ve süre sonunda kira bedeli ödenmemesi halinde kira sözleşmesinin fesih edileceği bildiriminde bulunulur. İhtarname gönderildikten sonra başka ihtara gerek kalmaksızın temerrüt nedeniyle tahliye davası açılabilir.
Kiracı apartman sakinlerini rahat etmesi durumunda, taşınması gerekli özen ve dikkati göstermeden kullanmak gibi kira sözleşmesine aykırı davranışlarında bulunması halinde kiracıya yazılı olarak ikaz edip 30 gün süre verilmesi gerekmektedir. İkaz edilmesine rağmen kiracı hala bu davranışlarına devam ederse Türk Borçlar Kanunu 316 gereğince sözleşmeyi sona erdirebilir.
TAŞINMAZIN 3. KİŞİYE SATILMASI DURUMUNDA KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ
Yeni mal sahibinin kendisinin, eşinin, alt ve üstsoyunun ve bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin edinilen taşınmazda konut veya işyeri ihtiyacı olması ve bu taşınmazı bu amaçla satın almış bulunması halinde taşınmazı satın alma tarihinden itibaren 1 ay içerisinde kiracıya yeni durumu ve ilgili ihtiyacı bildirir şekilde yazılı bir bilgilendirmede bulunmuş olması gerekmektedir.
Bu yazılı bildirim gerekliliği yerleşik Yargıtay içtihatları ve kanunun lafzından anlaşılacağı üzerine hak düşürücü nitelikte bulunduğu için 1 ay içerisinde gerekli bilgilendirmeyi kiracıya yapmamış bulunan yeni malik artık kendisine tanınmış bu nitelikteki haktan yararlanma hakkını kaybedecektir.
Yeni malik diğer gereksinimleri sağladıktan sonra kiracıya 6 aylık bir süre tanıması ve ihtiyaç sebebiyle taşınmazın tahliyesini talep etmesi gerekmektedir. İhtarın süresinde ulaşmasından sonra taşınmazın el değiştirmesi tarihinden itibaren 6 aylık süre sonunda eğer kiracı tarafından tahliye gerçekleştirilmemişse yeni malikin izleyeceği yol ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmak olacaktır. Bu safhadan sonra önem arz eden husus ise taşınmaza olan ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmasıdır.
TAHLİYE TAAHHÜDÜNE DAYALI TAHLİYE DAVALARI
Kiracı kanuna uygun şartlarda bir tahliye taahhüdünde bulunulmuş ise taahhütte bulunduğu tarihte taşınmazı tamamen boş olarak kiraya verene teslim etmekle yükümüdür. Bu yükümlülüğü yerine getirmeyen kiracılara karşı taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde ya önce bir icra takibi yapılarak tahliye emri gönderilir. Tahliye emrinde 15 günlük süre de taşınması boşaltılması belirtilir. Bu süre içerisinde taşınmaz tahliye edilmezde icra hukuk mahkemelerinde tahliye talepli dava açılır. Ya da taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde direk Sulh Hukuk mahkemesinde tahliye davası açılmaktadır.
İHTİYAÇ SEBEBİYLE TAHLİYE DAVALARI :
Kiralanan şey kişinin için konut ya da işyeri olarak kendisi, eşi , çocukları, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler gerekli ise o zaman ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılır. Bu davada özellikle ihtiyaç iddiası samimi olmalıdır. Aynı bölge içerisinde kullanılabilecek başka bir taşınmazın bulunmaması gerekmektedir. Bu tahliye davaları Sulh Hukuk Mahkemesinde kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde görülür.
İhtiyaç sebebiyle alınmış bir tahliye kararından sonra herhangi bir sebeple ihtiyaç sona ermiş ise kiraya veren tahliye kararından sonra 3 yıl süre ile taşınmazı başkasına kiraya veremeyeceğinden öncelikle eski kiracısına yenide teklifte bulunmak durumundadır. Aksi takdirde kiracının böyle bir durum da kiraya verene tazminat davası açma hakkı bulunmaktadır.
YENİDEN İMAR VE İNŞA SEBEBİYLE TAHLİYE DAVALARI:
Taşınmazın yeniden imar ve inşası sebebiyle esaslı tamir ve tadilatlarda taşınmazın tahliye edilmesi gerekiyorsa, tadilatla aynı anda oturum veya kullanım mümkün değil ise kira sözleşmesi sonunda tahliye davası açılır. Bu davaların en büyük özelliği gerekli tadilat ve tamirat bittikten sonra aynı kiracıya taşınmazı teklif etmelidir. Tadilat ve inşa bittikten sonra taşınmazın yeni hali ile yeni kira bedeli tahliye edilen kiracıya yazılı ihtarname ile bildirilmelidir. Bildirime karşı kiracı da bir ay içinde bunu cevaplandırmalı ve hakkını kullanmalıdır. Kiraya veren tadilat ve inşa bittikten itibaren 3 yıl süreyle taşınmaz eski kiracısından başkasına kiraya veremez. Bu tahliye davaları Sulh Hukuk Mahkemesinde kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde görülür.
