OLAĞANÜSTÜ ZAMANAŞIMI İLE TAŞINMAZIN KAZANILMASI
GENEL OLARAK
Olağanüstü zamanaşımı yoluyla taşınmaz mülkiyetinin kazanılabilmesi için, taşınmazın bu yolla edinilmeye elverişli türden olması gerekmektedir. Taşınmazın, olağanüstü zamanaşımı yoluyla edinilmeye elverişli olması taşın- mazın mülkiyetinin bu yolla kazanılabilmesi bakımından bir ön koşuldur. Bu nedenle, diğer koşulların varlığı araştırılmadan önce bu koşulun var olup ol- madığı araştırılmalıdır.
Türk Hukuku bakımından, olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyeti kazanılabilecek taşınmazlar, tapu kütüğünde kayıtlı olmayan yani tapusuz taşınmazlar ile malikinin kim olduğu tapu kütüğünden anlaşılamayan veya maliki yirmi yıl önce ölmüş ya da hakkında gaiplik kararı verilmiş olan tapulu taşınmazlardır (MK m. 713/f. 1 ve 2). Dolayısıyla, devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmazların mülkiyetlerinin bu yolla kazanılması mümkün değildir (MK m. 715). Bu nedenle, olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyeti kazanılabilecek taşınmazlar, özel mülkiyete tâbi olabilen tapusuz veya tapulu olup tapudaki kayıttan malikinin kim olduğu anlaşılamayan ya da maliki yirmi yıldan beri ölü ya da gaip olan taşınmazlardır.
Olağanüstü zamanaşımı yoluyla taşınmaz mülkiyetinin kazanılması hem tapulu hem de tapusuz taşınmazlar açısından düzenlenmiştir. Türk Hu- kuku’nda tapuya kaydı olmayan taşınmazlar tespit edilirken, tapu kütüğüne hiç kaydı yapılmamış taşınmazlar yanında, Eski Hukuktan gelen ve KK’nun m. 14 hükmü gereğince zilyetliğin ispatında yararlanılacak belgeler arasında sayı- lan yetkili idare meclislerince onaylanmamış yoklama defterleri, tapu idarele- rine aktarılmamış Şer’i Mahkeme hüccetleri ile Hazine-i Hassa defterleri ile vakıffara ait defterlere kaydedilmiş taşınmazları da tapusuz taşınmaz olarak değerlendirmek gerekecektir. Bunun yanında, yalnızca yevmiye defterine yapılan kayıtlar olağanüstü zamanaşımını engellemediğinden bu tür taşınmaz- lar da tapusuz olarak nitelendirilir. Ayrıca, özel mülkiyete elverişli olduğu halde üzerinde hiç mülkiyet hakkı tesis edilmediğinden, tapuya hiç kaydı yapılmayan taşınmazların mülkiyeti de olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanılmaya elve- rişlidir.
Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan taşınmazlardan, özel mülkiyete tâbi olanların mülkiyeti olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanılabilir. Burada, olağanüstü zamanaşımına konu olabilecek taşınmazlar özel mülkiyete elverişli tapuya kaydedilmemiş taşınmazlardır.
Devletin özel mülkiyetinde bulunan ve tapuya kaydedilmemiş olan ta- şınmazların mülkiyetlerinin de olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanılabileceği kabul edilmektedir.
Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazların mülkiyetinin, olağanüstü zamana- şımı yoluyla kazanılması bakımından, tapuya kayıtlı taşınmazlardan farklı olarak, MK m. 713 ile birlikte KK m. 33/f. 3 gereği, KK. m. 14’deki zilyetliğin ispatına ilişkin hükümler de uygulanmaktadır.
Hâkim, önüne gelen olayda mülkiyeti olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanılacak olan taşınmazın tapuya kaydının olup olmadığını res’en araştır- makla görevlidir. Özel mülkiyete elverişli bir taşınmazın, tapuda kaydı olma- ması olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanılması için yeterlidir.
b. Olağanüstü zamanaşımı Madde 713- Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.
Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce (…)31 hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.(31)
Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır.
Davanın konusu, mahkemece gazeteyle bir defa ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilân olunur.
Son ilândan başlayarak üç ay içinde yukarıdaki koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa, hâkim tescile karar verir. Mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur.
Davalılar ve itiraz edenler, aynı davada kendi adlarına tescile karar verilmesini isteyebilirler. Kararda, tescili istenilen taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir ve karara, uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri içeren krokisi de eklenir.
Özel kanun hükümleri saklıdır.
KK Madde 14 – Tapuda kayıtlı olmayan ve aynı çalışma alanı içinde bulunan ve toplam yüzölçümü sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönüme kadar olan (40 ve 100 dönüm dahil) bir veya birden fazla taşınmaz mal, çekişmesiz ve aralıksız en az yirmi yıldan beri malik sıfatıyla zilyetliğini belgelerle veya bilirkişi veyahut tanık beyanlarıyla ispat eden zilyedi adına tespit edilir.
(Değişik ikinci fıkra: 3/7/2005 - 5403/26 md.) Sulu veya kuru arazi ayrımı, Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu hükümlerine göre yapılır. (1)
(Değişik : 3/7/2005 - 5403/26 md.) 4342 sayılı Mera Kanununun 7 nci maddesinin üçüncü fıkrası gereği 3402 sayılı Kanun hükümlerine göre yapılacak işlemlerde Kadastro Komisyonlarına konu uzmanı Ziraat Mühendisi dâhil edilir. (1)
Taşınmaz malın, yukarıdaki fıkranın kapsamı dışında kalan kısmının zilyedi adına tespit edilebilmesi için, birinci fıkra gereğince delillendirilen zilyetliğin ayrıca aşağıdaki belgelerden birine dayandırılması lazımdır.
A) 31/12/1981 tarihine veya daha önceki tarihlere ait vergi kayıtları,
B) Tasdikli irade suretleri ile fermanlar,
C) Muteber mütevelli, sipahi, mültezim temessük veya senetleri,
D) Kayıtları bulunmayan tapu veya mülga hazinei hassa senetleri veya muvakkat tasarruf ilmuhaberleri, E) Tasdiksiz tapu yoklama kayıtları,
F) Mülkname, muhasebatı atika kalemi kayıtları,
G) Mubayaa, istihkam ve ihbar hüccetleri,
H) Evkaf idarelerinden tapuya devredilmemiş tasarruf kayıtları.
KK Madde 33 – Kadastro işlemlerinin bir bölgede tamamlanmasından sonra veya iş hacmi itibariyle kadastro mahkemesinin devamına ihtiyaç kalmadığının anlaşılması halinde, Adalet Bakanlığı o bölgede kadastro mahkemesini kaldırmaya ve görülmekte olan dava dosyalarını taşınmaz malların bulunduğu mahalli asliye hukuk mahkemesine devretmeye yetkilidir. Bu mahkemede davaya bu Kanunda yazılı usul ve esasa göre, kaldığı noktadan devam olunur.
Devredilen bu davalar ile kesinleşmemiş kadastro tespitleri aleyhine sonradan mahalli mahkemelerde açılacak davalarda, dördüncü bölüm hükümleri uygulanır.
Bu Kanunun uygulandığı yerler dışında bulunan taşınmaz mallar hakkında da 14, 15, 17, 18, 20, 21 inci maddeler uygulanır.
Bu Kanunun zilyede tanıdığı haklar, kadastrosuna başlanan bölgede zilyedin leh ve aleyhine açılan davalarda iddia ve defi olarak ileri sürülebilir. Bu hükümler henüz kesinleşmemiş davalarda da uygulanır.
Madde 34 – Kadastro mahkemeleri kararları, davada taraf olanlar ile taraflar dışında hak iddia ederek davaya müdahil sıfatıyla katılanların leh ve aleyhinde kesin hüküm teşkil eder. Taraf olmadığı halde lehine karar verilen şahıs hakkında mahkemece tesis edilen hüküm yukarıda sözü edilenleri de bağlar
Malik sıfatıyla zilyetliğin gerçekleşmiş sayılabilmesi için, taşınmazın ekonomik amaca uygun olarak kullanılması gerektiği kabul edilmektedir. Buna göre, zilyedin olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyetini kazanmayı amaçladığı taşınmaz üzerinde, ekonomik yarar sağlamayı ve onu kullanmayı mümkün kılacak şekilde fiilî egemenlik kurması gerekmektedir. Bu açıdan, başkasının üstün hakkını tanımaksızın, zilyet bulunduğu tarlayı ekip biçenle, böyle bir faaliyet yapmayıp sadece tarlanın etrafını telle çeviren kişinin, taşınmazı ekonomik amacına uygun olarak kullanıp kullanmadığı taşınmazın niteliğine göre değerlendirilmelidir
Olağanüstü zamanaşımının başlangıcı, taşınmaz üzerinde malik sıfatıyla zilyetliğin kurulduğu an olmasına rağmen, bu durum somut olayın özelliklerine göre farklılık arz etmektedir. Buna göre, yirmi yıllık süre tapuda kayıtlı olma- yan taşınmazlarda malik sıfatıyla zilyetliğin kurulduğu an; tapuda kayıtlı taşınmazlarda ise kayıt sahibinin ölüm sebebine dayanılması halinde malikin öldüğü tarihte başlamış olur.
Yirmi yıllık sürenin başlangıcında, olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanıma elverişli olmayan taşınmaz, sonradan elverişli hale gelmişse yirmi yıllık süre elverişliliğin başladığı tarihten itibaren işlemeye başlar. Örneğin, orman arazisi olması nedeniyle olağanüstü zamanaşımına konu olamayan arazi, sonradan orman sınırlarından çıkarılmışsa, yirmi yıllık süre bu tarihten itibaren işlemeye başlar.
MK, zilyetler arasında halefiyeti kabul ettiğinden, seleflerin olağanüstü zamanaşımına elverişli zilyetlikleri de hesaba katılır (m. 996). Ancak, önceki ve sonraki zilyet arasında hukukî bir bağ ve zilyetliklerinde bitişiklik olması gerekmektedir. Bu nedenle, zilyedin önceki zilyedin zilyetlik süresini kendisine ekleyebilmesi için taşınmazda malik gibi zilyet olması ve sonraki zilyedin zilyetliğinin önceki zilyedin rızası ile geçmiş olmalıdır.
Doktrindeki baskın görüşe göre, zamanaşımından yararlanmaya çalışan zilyet aleyhine açılan ve başarıyla sonuçlanan dava, zamanaşımının “davasızlık” niteliğini bozar. Ancak, böyle bir davanın zamanaşımını kesebilmesi için davanın, gerçek malik, hazine ya da ilgili kamu tüzel kişisi tarafından açılması gerekmektedir. Dolayısıyla, ancak gerçek malik tarafından doğrudan doğruya taşınmazla ilgili olarak açılan davalar ile böyle bir dava nedeniyle yapılan her usulî işlem olağanüstü zamanaşımı yoluyla taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasına etki eder ve zamanaşımının işlemesini keser. Diğer bir ifadeyle, taşınmazın gerçek malikinin zilyede karşı dava açmadığı veya açsa bile bu davanın sonuç vermediği durumlar davasızlık olarak ifade edilmektedir. Böyle bir davayı, olağanüstü zamanaşımından yararlanmak isteyen zilyet aleyhine hazine veya ilgili kamu tüzel kişisi de açabildiğinden bunların dışındaki üçüncü kişilerin açtıkları davalar çekişme yaratmaz. Aynı şekilde, zilyet lehine hükme bağlanan davaların da çekişme yaratmayacağını kabul etmek gerekmektedir.
EK 1 - PAYLI MÜLKİYET
Elbiriliği mülkiyetinde taşınmazın tüm malikler tarafından birlikte kullanılması gerekmektedir Elbirliği mülkiyetinde, taksime kadar taşınmaz üzerinde maliklerin belli payları bulunmamaktadır. Bu nedenle, küllî halefiyette mirasın taksimine kadar mirasçılardan birinin tek başına tasarrufunun tüm mirasçılar adına olduğu kabul edilir. Dolayısıyla, murisin bir taşınmazda olağanüstü zamanaşımına zemin teşkil edecek şekildeki malik sıfatıyla zilyetliği, mirasçılar açısından elbirliğiyle zilyetlik haline dönüşür. Bu süre içerisinde, mirasçıların söz konusu taşınmazı birbirlerine karşı olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanmaları mümkün değildir. Nitekim, Yargıtay da mirasçılar arasında kazanımı sağlayan zilyetliğin işlemeyeceği hükme bağlamıştır. Söz konusu kararda, mirasçının olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyet iddiasında bulunan zilyedin bu hakkını def’î yoluyla dermeyan edebileceği kabul edilmiştir. Yargıtay bu kararıyla, “mirasçıların birbirlerine karşı açacakları, âdi istihkâk davasında tarafların olağanüstü zamanaşımı müdafasında bulunabileceklerine” dair daha önce verdiği karardan da vazgeçmiş olmaktadır. Öte yandan, mirasçılar arasında yapılan taksim sonucu miraçılar belli pay kazanmışlarsa, artık mirasçılık ilişkisi son bulduğundan, paylı mülkiyete geçen taşınmaz üzerinde mirasçıların birbirlerine karşı olağanüstü zamanaşımı yoluyla taşınmazı elde etmeleri mümkün hale gelir.
Paylı mülkiyette, paydaşlardan herbiri diğerinin katılımı olmaksızın o taşınmazda tek başına tasarruf yetkisine sahiptir. Bu nedenle, olağanüstü zamanaşımı yoluyla taşınmaz mülkiyetinin paydaşlar arasında kazanılması bakımından herhangi bir yasak bulunmamaktadır. Diğer bir ifadeyle, paydaşlardan bir veya birkaçının taşınmaz üzerindeki fiilî hakimiyetlerini sürdürmemeleri halinde, söz konusu taşınmazın mülkiyeti olağanüstü zamanaşımı yoluyla diğer paydaşlar tarafından kazanılabilir. Ancak, taşınmazın tüm paydaşlar tarafından birlikte kullanılması halinde böyle bir kazanımın olması mümkün değildir.
EK2- EKONOMİK AMAÇ
Malik sıfatıyla zilyetliğin gerçekleşmiş sayılabilmesi için, taşınmazın ekonomik amaca uygun olarak kullanılması gerektiği kabul edilmektedir. Buna göre, zilyedin olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyetini kazanmayı amaçladığı taşınmaz üzerinde, ekonomik yarar sağlamayı ve onu kullanmayı mümkün kılacak şekilde fiilî egemenlik kurması gerekmektedir. Bu açıdan, başkasının üstün hakkını tanımaksızın, zilyet bulunduğu tarlayı ekip biçenle, böyle bir faaliyet yapmayıp sadece tarlanın etrafını telle çeviren kişinin, taşınmazı ekonomik amacına uygun olarak kullanıp kullanmadığı taşınmazın niteliğine göre değerlendirilmelidir.
Bunların bir de malik sıfatılıyla davranıp, 20 yılın kesintisiz olması gerekmektedir. Davasız kısmında ise dava açılmış olsa bile malik tarafından açılması gereken ve kazanılması gereken bir davadır.
