Tahliye davası nedir?
Tahliye davası, kiraya verenin kiracının kiraya verdiği taşınmazdan kanunda belirtilen nedenlerle boşaltılması için açmış olduğu davadır.
Tanımdan da anlaşılacağı üzere tahliye davası yalnızca kiraya veren tarafından açılabilir.
Tahliye davasının amacı ise kiracının, kiraladığı konutu boşaltmasıdır.
Tahliye davasına ilişkin hükümler hangi kanunlarda düzenlenmiştir?
Tahliye davasına ilişkin hükümler öncelikle Türk Borçlar Kanununda düzenlenmiş olmakla birlikte İcra İflas Hukukunda da düzenlemeler mevcuttur.
Borçlar Özel hükümlerinde kiracı ve kiraya veren arasındaki hükümler özel olarak düzenlenmiştir.
Kira sözleşmesi kendi içerisinde kaça ayrılmaktadır?
Kira sözleşmesi kendi içerisinde BELİRLİ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMESİ ve BELİRSİZ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMESİ olmak üzere ikiye ayrılmaktadır.
Belirli sözleşmenin süresinin sona ermesi halinde sözleşme sona erecektir. Belirli süreli sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önceden bildirim bulunmaz ise sözleşme aynı koşullarla 1 yıl uzatılmış sayılacaktır. Belirsiz süreli kira sözleşmesi, daha uzun veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça yasal fesih dönemine uyarak sözleşme feshedilebilecektir.
Kira sözleşmesinin 10 yıl uzaması sonucunda tahliye nasıl olmaktadır?
Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kiraya verenin kira sözleşmesini bildirim yoluyla fesih hakkı ancak kira sözleşmesinin on yıllık uzama süresi sonunda ortaya çıkar.
Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
(TBK m. 347)
Bu halde kiraya verenin, fesih için herhangi bir sebep göstermesi gerekmez. Tahliye bildiriminin, kira sözleşmesi bitiminden en az üç ay önce yapılması gerekir.
On yıllık uzama süresi sonunda kiracının tahliyesinde dikkat edilmesi gereken husus, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi üzerinden geçmesi gereken sürenin hesabıdır. Kanun, belirli süreli kira sözleşmelerinde on yıllık sürenin başlangıcında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihini esas almamıştır. Düzenlemeye göre, kira sözleşmesinin on yıl uzamış olması gerekmekte ve bundan sonraki her yıl için sözleşmeyi sonlandırma hakkı olmaktadır. Bu durumda, kira sözleşmesinin ilk yılı hesaba katılmayacaktır. Sözleşmenin uzama süresi, ikinci yılın başında başlamış olacaktır. Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren toplamda on bir yıl geçtikten sonra, kiraya veren bildirim koşuluna uymak şartıyla ancak on ikinci yılın sonunda tahliye talep edebilecektir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kanun, kira ilişkisinin başlangıç tarihini esas almıştır. Bu durumda, kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, üç ay önceden bildirimde bulunmak kaydıyla, kiralaya veren kiracının tahliyesini isteyebilir.
Tahliye davasında yetkili mahkeme neresidir?
Tahliye davasında yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir. Ancak tahliye davası, taşınmazın aynına ilişkin olmadığından taşınmazın bulunduğu yer kesin yetkili mahkeme değildir. Davalının yerleşim yeri ya da sözleşmenin ifa edileceği yerde de dava açılabilir.
*Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi
*Davalının yerleşim yeri mahkemesi
*Sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi
Tarafların tacir olmaması halinde şahsi kişiler yetki sözleşmesi ile kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda yetkili mahkeme belirleyemeyeceklerdir.
Sadece ve sadece taraflar tacir ise yetki sözleşmesi ile yetkili mahkemeyi belirleyebilirler. Bunun dışında tacir olmayan kişiler yetkili mahkemeyi sözleşmeyle belirleyemezler.
Tahliye davasında görevli mahkeme neresidir?
İlamsız icra yoluyla tahliye talepli davalar olmak üzere tahliye davalarında görevli mahkeme SULH HUKUK MAHKEMESİDİR.
Tahliye davasında harç nasıl belirlenir?
Tahliye davasında harç, nisbi harca tabidir. Tahliye davası açılırken yıllık kira bedeli üzerinden nisbi oranda dava harçları alınacaktır.
Kiraya verilen yerin kira bedeli olarak 5.000,00 TL kararlaştırılmış diyelim. Harç hesabı yapılırken aylık kira bedeli 12 ile çarpılmaktadır. Sonuç olarak 60.000,00 TL üzerinden harç yatırılmaktadır.
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası hangi durumlarda açılabilmektedir?
Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu (evlat, torun, torun çocukları…), üstsoyu (anne, baba, anneanne, babaanne, dede…) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri gereksiniminden kullanma zorunluluğunun bulunması halinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılabilir.
Uygulamada kiracılar ve kiraya verenler arasında bu konuda uyuşmazlık yaşandığı sıkça görülmektedir. Kiraya veren ''Kızım oturacak, oğlum oturacak'' demesine rağmen bazı kiracılar ısrarcı davranmakta ve kiraya verileni boşaltmamakta ısrar edebilmektedir. Ancak kiraya veren beyanında samimi ise kiracıya tavsiye edilen kiraya verileni boşaltmasıdır. Aksi takdirde kiraya veren öncelikli olarak kızının ya da oğlunun ihtiyacı bulunduğuna ilişkin ihtarname gönderdikten sonra ihtarnamenin gönderildiği tarihten 6 ay sonra dava açabilecek ve haklı davasını kazanabilecektir. Bu durumda da kiracı davayı kaybedeceği için karşı vekalet ücretinden sorumlu olacaktır.
Bazı durumlar da kiraya veren, kiraya verileni yeni bir kiracı bulup daha yüksek bir kira bedeli kararlaştırabilmek için kızım oturacak, torunum oturacak şeklinde beyanlarda bulunabilmektedir. Kiracı bu durumda kiraya verileni boşaltmış ve kiraya veren sözünde durmamış, kiraya verileni bakmakla yükümlü olduğu kişiler dışında üçüncü bir kişiye kiralamışsa kiracı dava açarak 1 yıllık kira bedelini alabilecektir.
Kiracı, 1 yıllık kira bedelini tazminat davası açarak alabilecektir.
Halk arasında kiracının çıkartılmasıyla ilgili yanlış bilinen olgular nelerdir?
Halk arasında bazen ''Kiracın çıkmıyorsa polis çağır çıkartsın''
''Çilingir çağır, kilidi değiştir, eşyalarını dışarı fırlat''
''Jandarma çağır''
''Savcılığa şikayet et''
''Telefonunu açana kadar ara''
''Ara korkut, tehdit et''
Gibi beyanlar duyabilmekteyiz. Ancak bunlar mümkün değildir.
Kiracı, konutta otururken kiracıdan habersiz konuta girmek konut dokunulmazlığının ihlali suçunu oluşturmaktadır.
Yine kiracı, kiraya verilende otururken kiraya verenin çilingir çağırıp kilidi değiştirmesi de suç teşkil etmektedir.
Kiracının, kiraya verileni boşaltması konusunda ısrarla aranması kişinin huzur ve sükununu bozma suçunu oluşturmaktadır.
Bu noktada kiraya verenin dikkatli olmasında fayda bulunmaktadır. Kiraya veren hakkını yasal yollardan aramalı ve alanında uzman bir avukattan destek almalıdır.
Bir avukat olarak kiracının, kiraya verilenden kolayca çıkarılabilmesi için tavsiyeleriniz nelerdir?
Mutlaka ve mutlaka tahliye taahhütnamesi yapılmalıdır. Yine kira sözleşmesi her yıl yinelenmelidir.
Kiralanan taşınmazın aile konutu niteliğinde olması halinde fesih için diğer eşin açık rızası gerekir mi?
Kiralanan taşınmazın aile konutu olması halinde kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Bu konuda Borçlar Kanunu ve Medeni Kanunda birbirine paralel düzenlemeler yapılmıştır.
Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.
(TBK m. 349)
Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.
(TMK m.194)
Aile konutu olarak kullanılan konuta ilişkin kira sözleşmesi, kiracı eş tarafından, ancak kira sözleşmesine taraf olmayan eşin açık rızası ile feshedilebilir. Aksi halde fesih bildirimi geçerli olmaz. Kira sözleşmesine taraf olmayan eş, haklı bir neden olmaksızın rıza vermekten kaçınırsa, sözleşme tarafı eş, mahkemeden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir. Hakim talebi haklı bulursa, diğer eşin rızası yerine geçecek bir karar verir.
Kira sözleşmesinin feshi bildiriminin şekli nasıldır?
Kira sözleşmesinin feshine ilişkin bildirimlerin yazılı olarak yapılması şarttır. Sözlü bildirimler hüküm ifade etmez.
Tahliye ihtarının noter onaylı olması bir geçerlilik şartı değildir. Yani adi yazılı fesih bildirimi de geçerlidir. Ancak resmi şekil; hem yazılı bildirimin yapılmış olduğu hem de bildirim tarihinin ispatı bakımından kolaylık sağlar.
Kiracının veya eşinin kendi konutunun bulunması durumunda tahliye davası açılabilir mi?
Bazı kişiler kendi konutlarını kiraya verip, başka bir konutu kiralayabilmektedir.
Türk Borçlar Kanunu der ki;
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
Düzenlemeye göre kiraya verenin tahliye talep edebilmesi için;
*Kira sözleşmesinin KONUT kirasına ilişkin olması,
*Kiracı veya birlikte yaşadığı eşi adına kayıtlı oturmaya elverişli bir konut bulunması,
*Bu konutun, kira sözleşmesine konu taşınmaz ile AYNI İLÇE VE BELDE SINIRLARI içerisinde bulunması ve
*Kira sözleşmesinin kurulması sırasında, KİRAYA VERENİN BU DURUMU BİLMİYOR olması gerekir.
KİRAYA VEREN, SÖZLEŞME YAPILDIĞI SIRADA KİRACININ BAŞKA KONUTU OLDUĞUNU BİLİYORSA TAHLİYE DAVASI AÇAMAZ.
Kiracı veya eşine ait konut bulunması nedeniyle kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açılabilir.
Tahliye taahhütnamesi nedir?
Tahliye taahhütnamesi, kiracının, kiralayanı belli bir tarihte boşaltmayı üstlendiği yazılı bir beyandır. Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için, kiralanın tesliminden sonra düzenlenmiş ve yazılı olması şarttır.
Yine tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesinin diğer şartı tarih açıkça belirli olmalı ve taahhütnamenin üzerinde yazmalıdır.
Tahliye taahhütnamesine rağmen kiracı, kiraya verileni boşaltmıyorsa ne yapılabilir?
Türk Borçlar Kanunu uyarınca
Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
Kiracı, taahhüt ettiği tarihte kiralananı boşaltmazsa, kiraya veren tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi yapabilir. Takibin, tahliye taahhüdünde belirlenen tarihten itibaren bir ay içerisinde başlatılması gerekir. Bu süreden sonra, TBK 353. maddede belirtilen şart dışında tahliye taahhüdüne dayalı tahliye mümkün olmaz.
Kiracının, tahliye taahhüdüne dayalı takibe itiraz etmesi halinde, tahliyeyi sağlayabilmek için dava açılmalıdır. Davanın türü ve niteliği, kiracının itirazının konusuna göre değişir.
Kiracı, kirayı ödemiyor evden nasıl çıkarabilirim?
Kiracının en temel yükümlülüğü, kira bedelinin ödenmesidir. Kiracı, bu yükümlülüğünü yerine getirmezse kiralayan, kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Bu durumda kira alacağı için icra takibi başlatılabilir. Kiraya veren, süresi içerisinde ödenmeyen kira alacağı için icra takibi yapabilir. Bu takipte, ödenmeyen kira bedellerinin ödenmesi için kiracıya 30 günlük süre verilir. Bu süre içerisinde ödeme yapılmazsa tahliye isteneceği ödeme emrinde ihtar edilmelidir. Bu ihtarın yapılması ve kiracının süresi içerisinde borcunu ödememesi halinde, kiraya veren bu süre sonunda tahliye davası açabilir.
İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye
Kiracının, kira bedelini süresinde ödememesi nedeniyle, bir kira dönemi içerisinde, iki defa ihtarname göndermiş olma koşuluyla, kiraya veren tahliye davası açabilir. Bu durumda tahliye davası, kira döneminin sona erme tarihinden itibaren bir ay içerisinde açılmalıdır.
Kira dönemi içerisinde iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının açılabilmesi için, kira borcunun devam etmesi gerekmez. Yapılan yazılı ihtarlardan sonra ödeme yapılmış olsa da, kiraya veren belirtilen sürede tahliye talebinde bulunabilir.
Ödenmeyen kira bedeli için yapılan icra takibi de ihtarname yerine geçer.
2022 yılında kira bedeline yalnızca %25 artış yapılabileceği kararlaştırılmıştır. Bu durumda yapılabilecek bir şey var mı?
Kiracıya, geçen yılın kira bedeline göre yalnızca %25 artış yapılabileceği kararlaştırılmış olsa dahi kiraya veren şayet kiracı emsallerine göre çok düşük bir kira bedeli ile konutta ikamet ediyorsa KİRA BEDELİNİN TESPİTİ davası açabilir.
Ancak bu davada kira bedelinin, emsallerine göre düşük olduğunu ispatlamak zorundadır.
AVUKAT GİZEM GÜL UZUN
