Mülkiyet çeşitleri paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti olarak ikiye ayrılmaktadır. Elbirliği mülkiyetinin diğer adı iştirak halinde mülkiyet iken; paylı mülkiyetin diğer adı müşterek mülkiyettir.
Paylı mülkiyet, Türk Medeni Kanununun 688 ile 700. Maddeleri arasında kendisine yer bulmuştur.
Paylı mülkiyet; diğer bir adıyla müşterek mülkiyet, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu uyarınca;
I. Paylı mülkiyet
1. Genel kurallar
Madde 688- Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir
şeyin tamamına belli paylarla maliktir.
Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır.
Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur.
Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.
Şeklinde tanımlanmıştır. Yukarıda belirtilen kanun maddesi uyarınca paylı mülkiyet, birden çok kimsenin, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla malik olmasıdır. Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılmaktadır. Paydaşlardan her biri kendi payları bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip bulunmaktadır. Paylı mülkiyette, paydaşlar, sahip oldukları payları bir başkalarına devredebilir, girmiş oldukları borç ilişkisi kapsamında teminat olarak işbu paylar rehin edilebilir ve paydaşların alacaklıları tarafından paydaşların paylarına yönelik olarak icra takibi başlatılarak işbu paylar üzerine haciz konulabilir.
Paydaşlar, yapacakları bir sözleşme ile aralarındaki pay oranlarını belirleyebilirler. Ancak eğer paydaşlar arasında birden fazla kişi tarafından sağlanan mülkiyette pay oranları kararlaştırılmamışsa yani belli değilse, bu durumda kanunun 688. Maddesi gereği her bir paydaşın eşit oranda pay sahibi olduğu kabul edilecektir. Örneğin, bir arsanın 10 hisseye bölünmesi halinde, paydaşlar arasında kaç hisse üzerinde pay sahibi oldukları yönünde bir sözleşme akdedilmediyse, her bir paydaşın eşit hisseye sahip olduğu kabul edilir. Paydaş sayısının 5 olması durumunda her paydaş, ikişer adet hisseye; paydaş sayısının 10 olması durumunda ise her paydaş birer adet hisseye sahiptir.
2. Yönetim ve tasarruf
a. Anlaşmalar
Madde 689- Paydaşlar, kendi aralarında oybirliğiyle anlaşarak yararlanma, kullanma ve
yönetime ilişkin konularda kanun hükümlerinden farklı bir düzenleme yapabilirler. Ancak, böyle
bir anlaşmayla paydaşların aşağıdaki hak ve yetkileri kaldırılamaz ve sınırlandırılamaz:
1. Paylı mülkiyet konusu eşyanın kullanılabilirliğinin ve değerinin korunması için zorunlu
olan yönetim işlerini yapmak ve gerektiğinde mahkemeden buna ilişkin önlemlerin alınmasını
istemek,
2. Eşyayı bir zarar tehlikesinden veya zararın artmasından korumak için derhâl alınması
gereken önlemleri bütün paydaşlar hesabına almak.
Taşınmazlarla ilgili anlaşmalar imzalarının noterlikçe onaylanması koşuluyla paydaşlardan
birinin başvurusu üzerine tapu kütüğüne şerh verilebilir.
Kanun maddesi uyarınca, kanunda her bir paydaşın eşit şekilde paylar üzerinde kullanma, yararlanma ve yönetim hakkına sahi olduğu kabul edilmişse de; paydaşlar yapacakları bir sözleşme ile hisseler üzerinde yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin kanundaki hükümlerden farklı bir yol seçme cihetine gidebilirler.
Ancak burada dikkat edilmesi gereken husus;
Paylı mülkiyete konu olan eşyanın kullanılabilirliğinin ve değerinin korunması için zorunlu olan yönetim işlerini yapmak ve gerektiğinde mahkemeden buna ilişkin önlemlerin alınmasını istemek şeklindeki yetki hiçbir paydaş aleyhine sınırlandırılamaz.
Yine, paylı mülkiyete konu eşyayı bir zarar tehlikesinden veya zararın artmasından korumak için derhal alınması gereken önlemler, bütün paydaşlar hesabına alınmak zorundadır. Bu tür önlemlerin paylı mülkiyete konu eşya üzerindeki paydaşlardan bir veya birkaçının dışlanarak alınması mümkün değildir.
Tapu kütüğüne şerh verebilmek için, taşınmazlarla ilgili anlaşmalarda yer alan imzaların noterlikçe onaylanması şarttır.
b. Olağan yönetim işleri
Madde 690- Paydaşlardan her biri olağan yönetim işlerini yapmaya, özellikle küçük
onarımları yaptırmaya ve tarımsal işleri yürütmeye yetkilidir.
Zorunlu ve ivedi işlerin yapılmasına ilişkin kanun hükümleri saklı kalmak kaydıyla,
paydaşların çoğunlukla alacağı kararla olağan yönetim işlerinde yetkiyle ilgili farklı düzenleme
getirilebilir.
Kanun maddesi hükmü gereği, paydaşlardan her biri olağan yönetim işlerini yapmaya ve özellikle paylı mülkiyete konu taşınmaz üzerinde küçük onarımları yaptırmaya ve tarımsal işleri yürütmeye yetkilidir. Kural olarak bunun için paydaşlar arasında herhangi bir kararlaştırmanın varlığı aranmamaktadır.
Ancak zorunlu ve ivedi işlerin yapılmasına ilişkin kanun hükümleri saklı kalmak kaydıyla, paydaşların çoğunluğunun alacağı kararla olağan yönetim işlerinde farklı düzenlemeye gidebilmesi mümkündür. Örneğin paydaşlar, yapacakları bir sözleşme ile veya çoğunluğun alacağı bir kararla, olağan yönetim işlerinin yürütülebilmesi için bir veya birden fazla paydaşı yetkili kılabilirler.
c. Önemli yönetim işleri
Madde 691- İşletme usulünün veya tarım türünün değiştirilmesi, adî kiraya veya ürün
kirasına ilişkin sözleşmelerin yapılması veya feshi, toprağın ıslahı gibi önemli yönetim işleri için
pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesi gerekir.
Olağan yönetim sınırlarını aşan ve paylı malın değerinin veya yarar sağlamaya
elverişliliğinin korunması için gerekli bakım, onarım ve yapı işlerinde de aynı çoğunluk aranır.
Pay ve paydaşların eşitliği hâlinde hâkim, paydaşlardan birinin istemi üzerine bütün
paydaşların menfaatini gözeterek hakkaniyete uygun bir karar verir; gerekli gördüğü işlerin
yapılması için paydaşlar arasından veya dışarıdan bir kayyım atayabilir.
Yönetim işleri, olağan yönetim ve olağanüstü yönetim işleri şeklinde ikiye ayrılmaktadır. Olağan yönetim işleri, paylı mülkiyete konu olan bakımın küçük tamir ve onarımları, günlük bakımı ve giderleri gibi işlerdir. Olağanüstü yönetim işleri ise kanunda, sınırlı olmamak kaydıyla örnek yoluyla belirtilmiştir. Buna göre paylı mülkiyete konu malın işletme usulünün veya tarım ürününün değiştirilmesi, adi kiraya veya ürün kirasına ilişkin sözleşmelerin yapılması veya var olan sözleşmelerin fesih edilmesi, toprağın ıslahı gibi işlerdir.
Bu tür olağanüstü yönetim işlerinin yapılması konusunda karar verilmesi için pay ve paydaşların çoğunluğuyla karar verilmesi gereklidir.
Olağan yönetim sınırlarını aşan ve paylı malın değerinin veya yarar sağlamaya elverişliğinin korunması için gerekli bakım, onarım ve yapı işlerinde de aynı çoğunluk aranır. Yani, paydaşlar, olağan yönetim işi olan bir işin, paylı malın değerini veya yarar sağlama elverişliliğini değiştirebileceğini fark ettikleri anda çoğunluk sayısı ile karar almak zorundadırlar.
Pay ve paydaşların eşit olması ve bu sebeple de yapılan oylamada çoğunluk sayısının sağlanamaması halinde ise devreye hakim girer. Hakim, paydaşlardan birinin istemi üzerine bütün paydaşların menfaatini gözeterek hakkaniyete uygun karar verir. Ayrıca gerekli gördüğü işlerin yapılabilmesi için paydaşlar arasından birini veya dışarıdan bir kayyımı atayabilir.
d. Olağanüstü yönetim işleri ve tasarruflar
Madde 692- Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan
şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı
üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün
paydaşların kabulüne bağlıdır.
Paylar üzerinde taşınmaz rehni veya taşınmaz yükü kurulmuşsa, paydaşlar malın tamamını
benzer haklarla kayıtlayamazlar.
Yukarıda belirtilen kanun maddesi uyarınca, paylı mal üzerinde kanunda sayılan çeşitli işlemlerin yapılabilmesi, ya oybirliği ile aksi kararlaştırılmış olmadıkça bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Yani paydaşlar, yapacakları oy ile bütün paydaşların kabulü halinde bu işlemleri yapabilir. Ancak paydaşlar, bunun aksini de kararlaştırabilir. Şöyle ki;
Paydaşlar, yapacakları oyda paydaşların bütününün aynı yöndeki kararlarını değil de belli bir çoğunluğun kabulünü de arayabilir.
Kanun maddesinde bu işlemler, paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması şeklinde sayılmıştır. Bu tür işlemler, oybirliği ile bütün paydaşların ortak kabulü ile yapılabileceği gibi; aksi kararlaştırılmışsa, farklı bir çoğunluk sayısı ile de yapılabilecektir.
Kanun maddesinin ikinci fıkrasında paylar üzerinde taşınmaz rehni veya taşınmaz yükü kurulmuşsa, paydaşların malın tamamını benzer haklarla kayıtlayamayacağı belirtilmiştir. Taşınmaz rehni, belli bir alacağı teminat altına almak üzere kurulur. Bahse konu alacak tahsil edilemezse, söz konusu payların satılarak paraya çevrilmesi gündeme gelecektir. Taşınmaz yükü ise, bir şeyin verilmesi ya da bir şeyin yapılması şeklinde taşınmaz malikini sorumlu kılan sınırlı ayni haktır. Taşınmaz yükünde malik, sadece maliki olduğu taşınmazdan kaynaklanan verme ya da yapma edimi ile yükümlüdür. Paylar üzerinde, taşınmaz rehni ya da taşınmaz yükü gibi sınırlı ayni hakların kurulması durumunda, paydaşların malın tamamı üzerinde benzer haklarla kayıtlaması mümkün değildir.
Yararlanma, kullanma ve koruma
Madde 693- Paydaşlardan her biri, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan
yararlanabilir ve onu kullanabilir.
Uyuşmazlık hâlinde yararlanma ve kullanma şeklini hâkim belirler. Bu belirleme, paylı malın
kullanılmasının zaman veya yer itibarıyla paydaşlar arasında bölünmesi biçiminde de olabilir.
Paydaşlardan her biri, bölünemeyen ortak menfaatlerin korunmasını diğer paydaşları
temsilen sağlayabilir.
Kanun maddesi uyarınca, paydaşların her birinin paylı maldan yararlanması ve onu kullanabilmesi ancak diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde mümkün olabilmektedir. Yani, paydaşlardan birinin paylı malın tamamını kullanması ve ondan yararlanması, ancak diğer paydaşların haklarını tehlikeye atmadığı ve onların haklarıyla uyumlu bir kullanım ve yararlanma sağladığı takdirde mümkündür. Paydaşlar arasında kullanma ve yararlanma konusunda bir uyuşmazlık olması durumunda yararlanma ve kullanma şeklini hakim belirleyecektir. Hakim bu belirlemeyi, paylı malın kullanılmasını zaman veya yer itibariyle paydaşlar arasında bölerek gerçekleştirir. Yine paydaşlardan her biri, bölünemeyen tarzdaki ortak menfaatleri korumayı, diğer paydaşları temsilen sağlayabilir.
Giderler ve yükümlülükler
Madde 694- Paylı mülkiyetten doğan veya paylı malı ilgilendiren yönetim giderleri,
vergiler ve diğer yükümlülükler, aksine bir hüküm bulunmadıkça, paydaşlar tarafından payları
oranında karşılanır.
Payına düşenden fazlasını ödemiş bulunan paydaş, diğerlerine payları oranında rücu
edebilir.
Paylı mülkiyetten kaynaklanan çeşitli giderler bulunmaktadır. Örneğin, yönetim işlerinin giderleri, vergiler ve paylı mülkiyetin çeşidine ve vasfına göre diğer yükümlülük ve giderler söz konusu olabilir. Aksine bir hüküm bulunmadıkça tüm giderler paydaşlar tarafından payları oranında karşılanmaktadır. Eğer payına düşenden daha fazla ödeme yapmış olan bir paydaş varsa, bu paydaş diğer paydaşlara rücu edebilecektir.
Kararların bağlayıcılığı
Madde 695- Yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda paydaşların yaptıkları
düzenleme ve aldıkları kararlar ile mahkemece verilen kararlar, sonradan paydaş olan veya pay
üzerinde aynî hak kazanan kimseleri de bağlar.
Taşınmazlarda yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin kararların sonradan paydaş olan
veya pay üzerinde aynî hak kazananları bağlaması için, bunların tapu kütüğüne şerh edilmesi
gerekir.
Kanun maddesi uyarınca, yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda paydaşların yaptıkları düzenleme ve aldıkları kararlar ile mahkemece verilen kararlar, sonradan paydaş olan veya pay üzerinde ayni hak kazanan kimseleri de bağlamaktadır. Ancak paylı mülkiyete konu olan mal eğer bir taşınmaz ise, paydaşların ve mahkemelerin paylı mülkiyete konu olan taşınmaz üzerinde aldıkları kararların, paydaşlığa yeni katılan veya pay üzerinde ayni hak kazananları bağlaması için, bunları mutlaka tapu kütüğüne şerh edilmesi gereklidir.
Paydaşlıktan çıkarma
Paydaşın çıkarılması
Madde 696- Kendi tutum ve davranışlarıyla veya malın kullanılmasını bıraktığı ya da
fiillerinden sorumlu olduğu kişilerin tutum ve davranışlarıyla diğer paydaşların tamamına veya bir
kısmına karşı olan yükümlülüklerini ağır biçimde çiğneyen paydaş, bu yüzden onlar için paylı
mülkiyet ilişkisinin devamını çekilmez hâle getirmişse, mahkeme kararıyla paydaşlıktan çıkarılabilir.
Davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, pay ve paydaş çoğunluğuyla karar
verilmesine bağlıdır.
Hâkim, çıkarma istemini haklı gördüğü takdirde, çıkarılacak paydaşın payını karşılayacak
kısmı maldan ayırmaya olanak varsa, bu ayırmayı yaparak ayrılan parçanın paylı mülkiyetten
çıkarılana özgülenmesine karar verir.
Aynen ayrılmasına olanak bulunmayan maldaki payın dava tarihindeki değeriyle
kendilerine devrini isteyen paydaş veya paydaşlar bu istemlerini paydaşlıktan çıkarma istemi ile
birlikte ileri sürmek zorundadırlar. Hâkim, hüküm vermeden önce re'sen belirleyeceği uygun bir
süre içinde pay değerinin ödenmesine veya tevdiine karar verir. Davanın kabulü hâlinde payın
istemde bulunan adına tesciline hükmolunur.
Payı karşılayacak kısım maldan aynen ayrılamaz ve bu payı isteyen paydaş da
bulunmazsa hâkim, davalıya payını devretmesi için bir süre belirler ve bu süre içinde
devredilmeyen payın açık artırmayla satışına karar verir. Satış kararı, cebrî icra yoluyla paraya
evirmeye ilişkin hükümler uyarınca yerine getirilir.
Kanun maddesinin paydaşlıktan çıkarma üst başlıklı ve paydaşın çıkarılması alt başlıklı maddesine göre bir kimsenin paydaşlıktan çıkarılabilmesi için birtakım şart ve durumların varlığı gereklidir. Buna göre, kendi tutum ve davranışlarıyla veya malın kullanılmasını bıraktığı ya da fiillerinden sorumlu olduğu kişilerin tutum ve davranışlarıyla diğer paydaşların tamamına veya bir kısmına karşı olan yükümlülüklerini ağır biçimde çiğneyen paydaş, bu yüzden onlar için paylı mülkiyet ilişkisinin devamını çekilmez hale getirmişse, mahkeme kararıyla paydaşlıktan çıkarılabilir. Kanun maddesinde belirtildiği üzere, bir paydaşın, paydaşlıktan çıkarılabilmesi ancak belirli şartlarla ve belirli bir yöntemle mümkün olabilmektedir. Öncelikle paydaşın paydaşlıktan çıkarılabilmesi hakim kararı ile mümkün olmaktadır. Paydaş, mahkeme kararı ile paydaşlıktan çıkarılabilir. Davanın açılması ise, aksi kararlaştırılmadıkça pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesi ile mümkündür. Paydaşlar arasında aksi kararlaştırılmışsa, pay ve paydaşların çoğunluk sayısı aranmadan, tek bir paydaşın oyuyla dahi ilgili paydaşın paydaşlıktan çıkarılabilmesi için dava açılabilecektir. Paydaşın paydaşlıktan çıkarılması istemiyle dava açılmasına sebebiyet veren olaylar, kanun maddesinde sayılmıştır. Buna göre paydaşlıktan çıkarılma sürecine giren paydaşın belli tutum ve davranışlara sahip olması gerekir. Buna göre;
Kendi tutum ve davranışlarıyla diğer paydaşların tamamına veya bir kısmına karşı olan yükümlülüklerini ağır biçimde çiğnemek ve bu sebeple de onlar için paylı mülkiyet ilişkisinin devamını çekilmez hale getirmek
Malın kullanılmasını veya fiillerinden sorumlu olduğu kişilerin tutum ve davranışları sebebiyle diğer paydaşların tamamına veya bir kısmına karşı olan yükümlülüklerini ağır bir biçimde çiğnemek ve bu sebeple de onlar için paylı mülkiyet ilişkisinin devamını çekilmez hale getirmek
Olarak sayılabilir. Hakim, yapmış olduğu değerlendirmede, çıkarma istemini haklı görürse; çıkarılan paydaşın payını, paylı maldan ayırma olanağı varsa bu ayırmayı yapar ve ayrılan parçanın, paydaşlıktan çıkarılana özgülenmesini sağlar. Eğer paydaşlıktan çıkarılan payının aynen ayrılmasına olanak bulunmuyorsa bu durumda hakim, payın dava tarihindeki değeriyle kendilerine devrini isteyen paydaş ve paydaşlar bu istemlerini paydaşlıktan çıkarma istemi ile birlikte ileri sürmek zorundadır. Hakim, hüküm vermeden önce re'sen belirleyeceği uygun bir süre içinde pay değerinin ödenmesine veya tevdiine karar verir. Davanın kabulü halinde payın tescili, pay isteminde bulunanın adına yapılması sağlanır. Yine, paydaşlıktan çıkarılan paydaşa ait payın maldan aynen ayrılma olağanı bulunmuyorsa ve bu payın adına tescil edilmesini isteyen bir paydaş da bulunmuyorsa hakim, davalıya yani paydaşlıktan çıkarılan paydaşa, payını devretmesi için bir süre belirler ve bu süre içinde paydaşlıktan çıkarılan paydaş, payını devretmezse hakim açık artırma ile bu payın satılmasına karar verir. Satış kararı, cebri icra yoluyla paraya çevirmeye ilişkin hükümlere göre yürütülür.
Diğer hak sahiplerinin çıkarılması
Madde 697- Bir paydaşın çıkarılmasına ilişkin hükümler, kıyas yoluyla, pay üzerinde
intifa veya diğer bir aynî ya da tapuya şerh edilmiş kişisel yararlanma hakkı sahipleri hakkında da
uygulanır. Ancak, devri caiz olmayan bir hakkın uygun bir tazminat karşılığında sona ermesine
karar verilir.
Kanun maddesi uyarınca, paydaşlıktan çıkarılan paydaşa ait bulunan pay üzerinde, pay üzerinde intifa veya diğer bir ayni ya da tapuya şerh edilmiş kişisel yararlanma hakkı sahipleri bulunuyorsa, paydaşlıktan çıkarmaya ilişkin hükümlerin kıyas yoluyla bu kimselere de uygulanması gerekir. Ancak, paydaşlıktan çıkarılan paydaş, paydaşlıktan çıkarılmadan önce sahip olduğu pay üzerinde devri caiz olmayan bir hakkı bir başkasına devretmişse bu hak; uygun bir tazminat karşılığında sona erdirilir.
Paylı mülkiyetin sona ermesi
Paylaşma istemi
Madde 698- Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş
olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her
biri malın paylaşılmasını isteyebilir.
Paylaşmayı isteme hakkı, hukukî bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir.
Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler, resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir.
Uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz
Kanun maddesine göre, hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.
Paylaşmayı isteme hakkı, hukuki bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir. On yıldan uzun süre ile paydaşların, paylaşmayı isteme hakkının sınırlandırılması mümkün değildir. Zira mülkiyet hakkı, sahibine en geniş yetkiler tanıyan tam ayni haktır. Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler, resmi şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir. Uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz.
b. Paylaşma biçimi
Madde 699- Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak
bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir.
Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim,
malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi
hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir.
Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir
değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın
paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.
Kanun maddesi, paylaşmanın çeşitlerini belirlemiştir. Buna göre paylaşma, malın aynen bölünmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi şeklinde gerçekleştirilebilir. Eğer paydaşlar arasında, payların paylaştırılmasına yönelik uyuşmazlık çıkarsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hakim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlar. Paylı malın önemli bir değer kaybı yaşamadan bölünmesine olanak yoksa, paylı malın açık artırma suretiyle satışına hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında yapılması ancak bütün paydaşların rızasına bağlıdır. Yani tek bir paydaş dahi satışın paydaşlar arasında yapılmasına rıza göstermezse bu durumda paydaşlar arasında satış yapılamaz.
c. İntifa hakkı sahibinin durumu
Madde 700- Bir paydaşın kendi payı üzerinde intifa hakkı kurması hâlinde, diğer
paydaşlardan biri intifa hakkının kurulduğunun kendisine tebliğinden başlayarak üç ay içinde
paylaşma isteminde bulunursa; satış yoluyla paylaşmada intifa hakkı, buna ilişkin paya düşecek
bedel üzerinde devam eder.
Eğer paylı malın paylaşma isteminden önce paydaşlardan biri kendi payı üzerinde daha önceden intifa hakkı kurmuşsa, diğer paydaşlardan birinin, intifa hakkının kurulduğunun kendisine tebliğinden başlayarak üç ay içinde paylaşma isteminde bulunmasında, intifa hakkı, buna ilişkin paya düşecek bedel üzerinden devam edecektir.
YARGITAY KARARLARI
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi K.2021/2695
Paydaşlığın (ortaklığın) giderilmesi davaları, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz mallarda paydaşlar (ortaklar) arasında mevcut birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirip ferdi mülkiyete geçmeyi sağlayan, iki taraflı, tarafları için benzer sonuçlar doğuran davalardır.
Satışına karar verilen taşınmaz;
a) Paylı mülkiyet hükümlerine konu ise satış bedelinin paydaşların tapudaki payları oranında,
b) Elbirliği mülkiyeti hükümlerine tabi olması halinde satış bedelinin mirasçılık belgesindeki paylar oranında,
c) Hem paylı, hem de elbirliği mülkiyeti halinin bir arada bulunması halinde ise satış bedelinin tapudaki ve mirasçılık belgesindeki paylar nazara alınarak dağıtılmasına karar verilmesi gerekir.
Somut olaya gelince; dava konusu taşınmazların hem paylı, hem de elbirliği mülkiyetine konu olması nedeniyle, satış bedelinin tarafların tapu kaydındaki ve mirasçılık belgesindeki payları nazara alınarak dağıtılmasına karar verilmesi gerekirken, bilirkişi raporundaki tevzi tablosuna göre paylaştırılmasına dair hüküm kurulması doğru görülmemiş ve bu husus kararın bozulmasını gerektirmiş ise de yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden, HUMK’nın 438/7. maddesi gereğince hüküm sonucunun aşağıdaki şekilde düzeltilerek onanmasına karar vermek gerekmiştir.
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi - 2020/1059 E. , 2021/4912 K.
Dava, paylı mülkiyet üzere tapuda kayıtlı taşınmazlarda TMK’nin 693. maddesine dayalı kullanma ve yararlanma hakkının belirlenmesi istemine ilişkindir. Mahkemece, yapılan belirlemenin kanuna uygun olduğu söylenemez. TMK’nin 693. maddesine göre, “Paydaşlardan her biri, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir ve onu kullanabilir. Uyuşmazlık hâlinde yararlanma ve kullanma şeklini hâkim belirler. Bu belirleme, paylı malın kullanılmasının zaman veya yer itibarıyla paydaşlar arasında bölünmesi biçiminde de olabilir.” Buna göre, paydaşlar arasında, paylı malı kullanma ve bu maldan yararlanma şekliyle ilgili olarak ortaya çıkacak uyuşmazlıkların çözümünde hakimin yetkili olduğu; bu bölünmenin paylı malın kullanılmasının zaman veya yer itibariyle bölünme biçiminde mümkün olacağı belirlenmiştir. Maddede hakime tanınan yetki, paylı malın mümkün ise yer itibariyle olduğu kadar, zaman bakımından da bölünebileceği esasına dayandırılmıştır. Taksim, taşınmazların sürekli özgülenmesi şeklinde yapılamaz.
Yasanın paylı mülkiyete ilişkin hükümleri bütün olarak incelendiğinde, 688. maddeden, 695. maddeye kadar, paylı taşınmazda yönetim, tasarruf, yararlanma, koruma, giderlere katılma ve bu konularda paydaşlarca verilen kararların etkisi düzenlenmiş, bu suretle paydaşların mülkiyet haklarını bir çekişmeye meydan vermeden, uyum ve düzen içerisinde kullanmaları amaçlanmıştır. Böyle bir amacın gerçekleşme olasılığı bulunmayan hallerde, sorunlu paydaş yönünden paydaşlıktan çıkarma (Mad. 696, 697), nihayet paylı mülkiyetin sona ermesi (Mad. 698-699) düşünülmüştür. Görüldüğü üzere yasa koyucu, öncelikle, kimi halde devamı zorunlu paylı mülkiyet ilişkisinin ayakta tutulmasına özen göstermiş, paydaşlık ilişkisinin ve paydaşlığın sona erdirilmesini son çare olarak amaçlamıştır. Yasa’nın bu amacı 693/2. maddesi ile birlikte değerlendirildiğinde, mülkiyet çekişmesi ve sorunu olmayan paylı taşınmazlarda, kullanma ve yararlanma biçimi yönünden hakimin müdahale zorunluluğu bulunduğu tartışmasızdır. O halde hakim, paydaşlık ilişkisinin devamında fayda ve zorunluluk olan hallerde, paydaşların sicilden kaynaklanan haklarını ihlal etmeksizin, diğer paydaşların hakları ile bağdaştığı ölçüde, somut olayın özelliğini, taşınmazın konumunu, kullanma amaçlarını, niteliklerini, yöresel örf ve adetlerini, tarafların ihtiyaç ve gereklerini gözetmek suretiyle paylı malın kullanılmasının zaman veya yer itibariyle paydaşlar arasında ne şekilde bölünebileceğini saptayıp buna göre karar vermek durumundadır. Bunun için de, taşınmazlar başında keşif yapılarak, uzman bilirkişilerden açıklanan ölçütleri yansıtan, paylı taşınmazların zaman ve yer olarak bölünme biçimini belirleyen, çeşitli seçenekleri içeren rapor alınması, bunlardan en uygun olanına hükmedilmesi gereklidir.
Somut olayda; çekişme konusu 305 ada 5 parsel ve 306 ada 9 parsel sayılı taşınmazlar taraflar arasında paylı mülkiyet üzere kayıtlı olup davacıların payının kendi murislerinden, davalıların payının ise kendi murislerinden intikalen oluştuğu anlaşılmaktadır. Her ne kadar mahalli bilirkişi …; dava konusu taşınmazın tam ortasında bulunan duvar ve hendeğin sınır kabul edilerek hak sahipleri arasında ikiye bölünmek suretiyle kullanıldığını belirtmiş ise de taşınmazın kullanılması hususunda murazaanın bulunduğu açıktır. Bu nedenle, kullanma ve yararlanma biçimi yönünden hakimin müdahale zorunluluğu bulunduğu tartışmasızdır. Hal böyle olunca, Mahkemece, taşınmazlar başında keşif yapılarak, uzman bilirkişilerden açıklanan ölçütleri yansıtan, paylı taşınmazların zaman ve yer olarak bölünme biçimini belirleyen, çeşitli seçenekleri içeren rapor alınması, her bir paydaşın kullanıp yararlanacağı bir yerin bulunması halinde, dahi zaman olarak bölünmesi, kullanım şeklinin taşınmazların sürekli özgülenmesi şeklinde yapılamayacağı gözetilerek bunlardan en uygun olanına hükmedilmesi gerekirken yazılı olduğu üzere hüküm kurulmuş olması isabetsizdir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/2521 E. , 2015/3800 K.
Türk Borçlar Kanunu’nun 315.maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle açılacak tahliye davasının kural olarak kiralayan tarafından açılması gerekir. Ancak kiralayan olmayan malik de kiralanan paylı mülkiyete konu ise pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması, elbirliği halinde mülkiyete konu teşkil ediyorsa tüm ortakların davaya katılmaları gerekir. Kiralayanlar birden fazla ise aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan ihtarnameyi birlikte göndermeleri ve yine davayı da birlikte açmaları zorunludur. Kiralayan durumunda olmayan malik ve kiralananı sonradan iktisap eden yeni malikin önceden kiracıya ihbar göndererek kira paralarının kendisine ödenmesini istemesi bu ihbarın sonuçsuz kalması halinde yasal içerikli ihtarname tebliğ ettirmek suretiyle dava açması gerekir. Dava hakkına ilişkin bu husus mahkemece kendiliğinden gözönünde bulundurulmalıdır.
Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.01.2010 başlangıç tarihli ve 2 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Tapuda paylı mülkiyet hükümlerine tabi olarak kayıtlı bulunan taşınmazın kiraya verilmesi önemli yönetim işlerinden olup, TMK.nun 691/1.maddesi gereğince hüküm ifade edebilmesi pay ve paydaş çoğunluğu ile gerçekleştirilmiş olması koşuluna bağlanmıştır. Dosya kapsamından taşınmaz maliki olan davacıların hem ihtarnamede hem de dava açarken pay ve paydaş çoğunluğunu sağladıkları anlaşılmaktadır. Açıklanan bu olgu karşısında işin esası hakkında bir karar vermek gerekirken, yazılı gerekçeyle istemin reddine karar verilmesi doğru değildir.
